신축 아파트 계약 전 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트

계약서 서명 전에 무엇을 꼼꼼히 확인해야 할까요?

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신축 아파트 계약은 단순한 집 구매를 넘어서 인생의 큰 전환점이 될 수 있는 중요한 선택입니다. 평생 한두 번 있을까 말까 한 일이기에 더욱 신중함이 필요합니다. 이번 글에서는 신축 아파트 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 정리하여, 후회 없는 선택을 도울 수 있도록 안내해드립니다.

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분양공고문, 면밀히 살펴보셨나요?

신축 아파트 계약의 시작은 분양공고문입니다. 단순한 광고가 아닌 법적 효력을 지닌 공식 문서로, 평면도, 분양가, 계약금, 중도금, 잔금 등 주요 내용이 포함되어 있습니다.

 

공고문에는 세대 수, 공급 유형, 계약 일정, 청약 자격 조건, 분양가 상세 내역이 정확히 기재되어 있어야 하며, 공고문에 포함된 내용은 추후 분쟁 시 법적 기준이 되기 때문에 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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계약서에 적힌 '특약사항' 반드시 점검하세요

신축 아파트 계약 시 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분이 특약사항입니다.

예를 들어 "발코니 확장 공사 포함", "시스템 에어컨 기본 제공", "지하 주차장 전기차 충전기 설치 예정"과 같은 조항들은 별도의 특약에 명시되어야 효력이 발생합니다.

 

계약서 서명 전, 구두 약속이 아닌 문서로 확인된 특약사항인지 반드시 점검하고, 추후 계약 이행을 요구할 수 있는 근거를 확보하는 것이 중요합니다.

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중도금 대출 조건, 지금 확인하셔야 합니다

대부분의 신축 아파트 계약은 중도금 대출을 통해 자금을 조달합니다. 그러나 대출 조건은 분양사, 시공사, 금융기관에 따라 달라지며, 대출 한도나 금리는 개인 신용도에 따라 달라질 수 있습니다.

다음 표는 중도금 대출 주요 항목을 정리한 내용입니다.

항목 확인 포인트

대출 가능 금액	계약금 외 얼마까지 대출 가능한지
대출 이자율	변동금리 또는 고정금리 여부
대출 조건	소득, 신용도, DSR 반영 여부 확인
상환 방식	만기 일시상환, 원리금균등상환 등

중도금 대출이 거절되거나 조건이 불리하게 적용될 경우, 계약 해지 또는 위약금 발생의 원인이 될 수 있으므로 사전에 금융사와 상담하는 것이 바람직합니다.

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발코니 확장 비용과 옵션 품목, 추가 부담 없나요?

기본 분양가 외에 실질적으로 부담하게 되는 항목 중 하나가 발코니 확장 및 옵션 비용입니다. 대부분의 아파트는 발코니 확장을 유도하며, 여기에 따라 추가적인 공사비용과 옵션 선택이 필요합니다.

옵션 항목 예시는 다음과 같습니다.

항목 예상 비용 범위 비고

발코니 확장	1,000만~2,500만 원	평형 및 구조에 따라 차이
시스템 에어컨	400만~800만 원	실외기 포함 여부 확인
빌트인 가전	300만~1,000만 원	품목별 개별 선택 가능

옵션 선택은 계약 후 일정 기간 내 결정해야 하며, 선택한 항목은 계약 해지 시 환불이 불가한 경우가 많습니다.

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입주 시점, 지연 가능성은 없는지 확인

계약 당시 제시된 입주 예정일은 ‘예정일’일 뿐, 실제 입주일은 공사 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

공정률, 자재 수급, 감리 일정 등에 따라 수개월 이상 지연될 수 있으며, 지연 시 발생할 수 있는 임시 거주 비용, 이사 계획 변경 등을 미리 고려해야 합니다.

건설사는 입주 지연 시 손해배상책임이 없다는 조항을 특약으로 넣는 경우가 많으므로 반드시 그 문구를 확인하고, 입주 지연 대비책도 준비하는 것이 중요합니다.

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확정 평면도와 마감재 리스트 받으셨나요?

신축 아파트는 모델하우스를 통해 내부 구조나 자재 등을 확인하게 되지만, 실제 시공된 모습은 다를 수 있습니다.

따라서 계약 시점에서 “확정 평면도”와 “마감재 리스트”를 서면으로 요청해야 하며, 여기에 포함된 내용을 기준으로 준공 후 하자 보수나 이행 요구가 가능합니다.

확정 마감재는 벽지, 바닥재, 창호, 욕실 도기, 주방 상판 등 품목별 브랜드 및 등급이 기재되어야 하며, 다음 표와 같이 문서화됩니다.

구분 브랜드/재질 비고

바닥재	LG하우시스 장판	거실, 방 전면 동일
창호	이중창 KCC	이중 단열 기준
욕실 도기	대림바스	세면대, 변기, 샤워기 포함

이 정보는 준공 후 ‘하자’ 여부를 판단할 수 있는 기준이 됩니다.

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계약금 반환 및 위약 조건 꼭 읽어보세요

신축 아파트 계약 이후에는 계약금, 중도금 일부가 선납되어 있기 때문에 계약 해지 시 손실이 클 수 있습니다.

통상적으로 청약 당첨 후 계약을 포기할 경우 계약금은 환불되지 않으며, 위약금 발생 기준도 계약서에 명시됩니다.

따라서 계약 전 위약 조항, 해약 가능 조건, 중도금 납입 일정 등을 명확히 이해한 후 서명하는 것이 중요하며, 다음과 같은 문구에 주의하세요.

"계약금 납부 후 일방적 해약 시, 계약금 전액 몰수함",
"중도금 대출 미승인에 따른 해약 시, 위약금 부과"

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주변 개발 호재와 입지 조건, 입체적으로 분석

신축 아파트는 향후 2~3년간 개발이 이뤄지는 경우가 많습니다. 현재 교통 여건이나 상권은 부족할 수 있지만, 미래 개발 계획에 따라 가치가 급등할 수 있기 때문에 입지 분석은 중요합니다.

다음 항목들을 확인해보세요.

1단계: 현재 상태
주변 초중고, 교통편, 병원, 마트 등의 생활 인프라 현황

2단계: 확정 개발 계획
도시철도 예정, 복합 쇼핑몰 유치, 산업단지 조성 등 지자체 고시

3단계: 불확실 개발 요소
민간 개발 사업, 재정비구역, 추진 단계에 머문 계획 등

"계획"과 "확정"은 엄연히 다르며, 무조건적인 기대보다는 실제 지자체 고시 여부를 기준으로 판단해야 합니다.

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실제 취득세율과 납부 시기, 정확하게 파악

취득세는 부동산 계약에서 빠질 수 없는 중요한 세금입니다. 특히 1주택 여부, 금액, 생애최초 여부 등에 따라 달라지며, 정확한 확인이 필요합니다.

다음 표는 2025년 기준, 주택 취득 시 적용되는 실제 취득세율 기준입니다.

구분 세율 비고

생애최초 1주택(1.5억 이하)	1.1%	기준 충족 시 감면 적용
일반 1주택자 (6억 이하)	1.0%	기본 취득세율
6억 초과~9억 이하	1~3% (누진세율)	과표에 따라 구간별 적용
9억 초과	3% 이상	누진 적용, 다주택자 중과 가능
조정대상지역 다주택자	8~12% 중과세율	2주택 이상 보유 시 적용 가능

취득세는 잔금 납부 후 60일 이내에 납부해야 하며, 등기 이전을 위해 반드시 사전 준비가 필요합니다. 해당 항목은 세무사나 부동산 전문가와 상의하여 실제 적용 가능성을 검토해보시는 것이 안전합니다.

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